La garantie locative

À quoi sert la garantie locative ?

Lorsque vous possédez un bien immobilier et décidez de le louer, vous serez automatiquement confronté à certains risques. En transférant la propriété de notre bien à un tiers, nous perdrons le contrôle de la propriété.

En effet, de nombreuses situations ou problèmes peuvent survenir dans la relation liée au contrat de location, notamment lorsque que locataire ne paie plus son loyer ou que des dommages ont été occasionnés dans votre bien immobilier.

Afin de protéger les propriétaires de ces situations, la loi leur donne divers droits, notamment la possibilité d’exiger que d’autres personnes signent conjointement le bail afin qu’elles deviennent codébiteurs solidaires ; qu’une tierce personne se porte garante du locataire ; qu’une assurance responsabilité civile soit contractée ou encore que leurs locataires fournissent des sûretés, également appelées « garanties locatives », à savoir :

  • Les sûretés réelles (gage sur des créances et autres droits, transfert de propriété, nantissement, etc.)
  • Les sûretés personnelles (garantie bancaire, cautionnement, reprise de dette, etc.)

Dans cet article, nous allons nous intéresser aux sûretés personnelles, et plus particulièrement à la garantie bancaire et au cautionnement.

Régime juridique de l’art. 257e CO

L’article 257e CO s’applique pour les baux résidentiels ou commerciaux, lorsque la garantie est fournie par le locataire sous forme d’espèces ou de titres.

Les appartements de vacances loués pour moins de trois mois ne sont pas concernés.

Dépôt de garantie

Les espèces ou titres fournis par le locataire au bailleur à titre de garantie doivent être déposés à la banque par celui-ci et déposés sur un compte de dépôt ou d’épargne au nom du locataire. Cette disposition est obligatoire, ce qui signifie qu’elle ne peut pas être exemptée.

Le bailleur peut choisir dans quelle banque il souhaite déposer la garantie. Cependant, certains cantons comme les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel, exigent que les banques sélectionnées soient implantées sur leur territoire. Le canton de Genève laisse de son côté le choix des banques aux locataires.

Le compte doit être ouvert au nom du locataire, et s’il y a des colocataires, tous leurs noms y sont inscrits, sauf si une autre option a été convenue entre le locataire et le bailleur.

Dans la pratique, le bailleur laisse le choix de la banque au locataire, et le laisse même effectuer la transaction lui-même. Il devra tout de même par la suite transmettre un document attestant que la garantie a été valablement constituée.

Le montant déposé à titre de suretés donne au bailleur un droit de gage.

Montant de la garantie

Pour les baux d’habitation, le locataire doit payer au bailleur un montant équivalent à un maximum de trois mois de loyer brut. (art. 257e al. 2 CO).

Un montant inférieur peut être demandé au locataire, par exemple deux mois de loyers, mais à l’inverse, il n’est pas possible de demander un dépôt représentant plus de 3 mois de loyer.

Par ailleurs, si le loyer change durant la durée du bail, le montant de la garantie de loyer pourra également être ajusté.

Libération de la garantie

Une libération de la garantie anticipée peut être demandée, soit durant la durée du contrat de bail ou à la fin de celui-ci, dans les cas suivants :

  • Avec l’accord des deux parties, soit la signature du bailleur ainsi que celle du locataire ;

  • Si le bailleur est au bénéfice d’un jugement exécutoire stipulant que le locataire est débiteur d’un certain montant ;
  • Si le bailleur est en possession d’un commandement de payer libre d’opposition, ou dont l’opposition a été levée. Le commandement de payer doit être encore valable, la poursuite ne doit pas être suspendue et il doit être indiqué que la créance est basée sur le droit du bail ;

  • Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune préten­tion contre le loca­taire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour det­tes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sû­re­tés.

Locaux commerciaux

Les différentes règles mentionnées pour les baux résidentiels s’appliquent également aux locaux commerciaux, à l’exception du deuxième alinéa de l’article 257 du CO, qui limite le dépôt de garantie à l’équivalent de maximum 3 mois de loyer. Le dépôt exigé peut dépasser cette limite mais doit être proportionné au risque encouru par le bailleur lors de la mise en location de son bien.

D’autre part, le bailleur d’un local commercial détient un droit additionnel à l’encontre du locataire, le droit de rétention. Le bailleur d’un bail à usage résidentiel ne possède donc pas ce droit.

Quelles sont les alternatives ?

Si vous ne disposez pas des fonds nécessaires afin de déposer votre garantie locative, pas de panique ! Le montant de trois mois de loyer peut, dans certains cas, représenter une somme très importante pour un futur locataire.

En effet, tout le monde n’a pas la possibilité de réunir les fonds nécessaires avant d’emménager. De ce fait, certaines sociétés privées (entreprises privées de cautionnement) proposent de fournir des garanties de loyer sans dépôt de capital.

En contrepartie, le locataire s’engage à payer une prime annuelle à la compagnie en question, qui équivaut à un certain pourcentage de la garantie locative.

Il n’est pas garanti que ces sociétés présentent les mêmes droits et obligations : il est donc nécessaire de prendre connaissance ainsi que de comprendre les termes et conditions de chacune. Les entreprises de cautionnement sont des sociétés légalement liées par des contrats d’assurance. Elles sont, par conséquent, comme les banques, sous le contrôle de l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).

Bases légales :

  • Code des Obligations Suisse
  • Lois cantonales
  • Contrat-cadre romand de baux à loyer pour habitation

Pour toutes questions ou demande d’informations complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter au 021 312 09 32.

Cet article vous est proposé par:

Estelle Lafougère

Estelle Lafougère

Assistante marketing et communication

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