Vendre un logement occupé par un locataire n’est pas interdit, mais cela répond à des règles bien précises. En Suisse, la loi veille à protéger les droits du locataire tout en permettant au propriétaire de disposer librement de son bien.
Entre délais de préavis, transfert du bail et conditions de résiliation, voici l’essentiel à connaître avant de mettre en vente un bien déjà loué.
Publié le 13.11.2025
Selon le Code des obligations (art. 261 CO), la vente d’un logement n’annule pas le bail existant.
Autrement dit, le nouveau propriétaire reprend automatiquement le contrat de location avec les mêmes conditions : durée, loyer, garanties, etc.
Le locataire ne peut donc pas être contraint de quitter le logement au moment de la vente.
Le bail se poursuit simplement avec un nouvel interlocuteur : l’acquéreur devient le nouveau bailleur.
Exemple : si un appartement est vendu en mai alors que le bail court jusqu’en décembre, l’acheteur doit respecter ce délai — il ne peut pas exiger le départ immédiat du locataire.
Si l’acquéreur souhaite conserver le logement en location, la procédure est simple :
Le bail continue sans modification.
Le locataire reçoit une notification l’informant du changement de propriétaire.
Le dépôt de garantie est transféré à l’acheteur, qui devient responsable de sa restitution future.
Cette situation est courante dans les ventes d’immeubles locatifs ou de logements destinés à l’investissement.
Le locataire ne subit aucune conséquence directe, hormis le changement d’interlocuteur
Si le nouvel acquéreur souhaite habiter le logement lui-même ou le réserver à un proche, il peut résilier le bail, mais sous certaines conditions strictes.
Selon l’art. 261 al. 2 CO, il doit :
Respecter les délais légaux de résiliation (généralement 3 mois pour les appartements, 6 mois pour les maisons individuelles, selon les pratiques cantonales) ;
Justifier un besoin personnel urgent et réel (occupation personnelle, installation d’un enfant ou parent, etc.) ;
Adresser la résiliation par écrit et de manière motivée.
Le locataire a le droit de contester le congé s’il estime qu’il est abusif ou non justifié. En cas de litige, c’est l’autorité de conciliation du canton qui tranche.
💡 Exemple : un acheteur qui possède déjà un autre logement ou qui n’a pas l’intention d’occuper le bien dans un délai raisonnable risque de voir sa demande rejetée.
Le vendeur a le devoir d’informer clairement l’acheteur que le bien est loué et de transmettre une copie du bail.
Cette information doit apparaître dans le contrat de vente notarié.
Il est également recommandé de :
Communiquer le montant du loyer, la date d’entrée du locataire et la durée du bail ;
Mentionner les éventuels arriérés, dépôts de garantie ou litiges en cours ;
Prévenir le locataire de la mise en vente et des éventuelles visites à venir (avec un préavis raisonnable).
⚠️ Attention : le locataire n’a pas le droit de refuser les visites, mais celles-ci doivent être limitées, organisées à l’avance et respectueuses de sa vie privée.
Pour une vente fluide, il est conseillé de :
Informer le locataire dès le début du projet pour éviter toute méfiance.
Choisir le bon moment pour vendre (idéalement en fin de bail, si possible).
Collaborer avec un notaire pour assurer le transfert légal du bail et du dépôt de garantie.
Préparer un dossier complet à remettre à l’acheteur (contrat de bail, état des lieux, historique des paiements).
Une communication transparente entre toutes les parties permet souvent d’éviter les tensions et d’assurer une transaction sereine.
Vendre un bien loué demande une bonne maîtrise du cadre légal et des droits du locataire.
La clé du succès réside dans la transparence, la planification et le respect des délais légaux.
Qu’il s’agisse d’une vente à un investisseur ou à un particulier souhaitant occuper le bien, une bonne préparation protège à la fois le vendeur, l’acheteur et le locataire.
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Nicolas Leyvraz
Co-Fondateur de Homewell SA
Expert en immobilier en Suisse depuis 2008
