L'immobilier et l'impôt sont indissociables en Suisse. Que vous habitiez votre bien, le louiez ou le vendiez, le fisc intervient à plusieurs niveaux. Bonne nouvelle : la plupart des charges et travaux se déduisent, et une vente bien préparée réduit légalement la facture. Tour d'horizon clair, propre au canton de Vaud. Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un fiscaliste.
Quand vous habitez votre bien
Le propriétaire qui occupe son logement est imposé sur une valeur locative : un revenu fictif correspondant au loyer qu'il percevrait en louant son bien. En contrepartie, il déduit les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien. Son abolition a été acceptée en votation fédérale en 2025, mais elle reste en vigueur jusqu'à son entrée en application, prévue en 2029.
Le bien entre aussi dans l'impôt sur la fortune, à sa valeur fiscale, dont se déduit la dette hypothécaire.
C'est tout l'arbitrage suisse : amortir sa dette réduit les intérêts mais augmente la fortune et le revenu imposables. Le bon dosage dépend de votre situation : un conseil personnalisé est utile.
L'impôt sur le gain immobilier
À la vente, la plus-value est taxée : c'est l'impôt sur le gain immobilier. Il se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, diminuée des frais et des travaux qui ont apporté une plus-value.
Un barème dégressif
Plus vous avez détenu le bien longtemps, moins vous payez. Dans le canton de Vaud, le taux ne dépend que de la durée de possession : d'environ 30 % en cas de revente la première année à environ 7 % après 24 ans. Les années où le bien a été votre résidence principale comptent double.
Sous conditions, l'impôt peut être différé, notamment en cas de remploi du produit dans une nouvelle résidence principale.
Le réflexe qui rapporte : conservez TOUTES les factures de travaux. Celles qui ont apporté une plus-value se déduisent du gain imposable et réduisent directement votre impôt.
Le meilleur outil d'optimisation d'une vente, ce sont les factures de travaux conservées : elles réduisent directement le gain imposable.
Droits de mutation et frais de notaire
À l'achat, le transfert de propriété s'accompagne de droits de mutation (3,3 % du prix dans le canton de Vaud), auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et l'inscription au registre foncier.
Ces frais sont en principe à la charge de l'acheteur. Mieux vaut les budgéter dès le départ : ils s'ajoutent au prix et aux fonds propres requis.
Ce que vous pouvez déduire
Plusieurs charges réduisent votre revenu imposable chaque année. Vous pouvez généralement choisir, pour l'entretien, entre les frais effectifs (sur justificatifs) et un forfait.
- Intérêts hypothécaires
- Frais d'entretien (réels ou forfait)
- Frais de gérance d'un bien loué
- Primes d'assurance du bâtiment
- Mesures énergétiques (déductibles, report possible sur plusieurs années)
Attention à la distinction clé : les travaux d'entretien (remise en état) sont déductibles du revenu ; les travaux à plus-value (amélioration) ne le sont pas, mais réduiront le gain immobilier à la revente. D'où l'importance de bien classer ses factures.
Donation, succession et transmission
Dans le canton de Vaud, le conjoint et le partenaire enregistré sont totalement exonérés de droits de succession et de donation. Les enfants et descendants en ligne directe bénéficient, depuis 2025, d'un abattement d'un million de francs par branche familiale ; au-delà, leur part est imposée à un barème progressif. La transmission d'un bien reste un sujet à anticiper, notamment à cause du gain immobilier latent.
Anticiper la transmission (donation, usufruit, partage) permet souvent d'éviter des frictions et d'optimiser la fiscalité. C'est un sujet à traiter avec un notaire.
Optimiser, légalement
Optimiser n'a rien d'agressif : c'est surtout bien documenter ses travaux, choisir le bon moment pour vendre, étaler les rénovations sur plusieurs exercices et demander conseil avant les décisions importantes. Le bon réflexe au bon moment vaut souvent plusieurs milliers de francs.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la valeur locative ?
Un revenu fictif imposé au propriétaire qui occupe son logement, correspondant au loyer qu'il percevrait s'il le louait. En contrepartie, intérêts et frais d'entretien sont déductibles.
Comment se calcule l'impôt sur le gain immobilier ?
Sur la plus-value, soit le prix de vente moins le prix d'achat, les frais et les travaux à plus-value. Le taux est dégressif selon la durée de détention.
Comment réduire le gain immobilier imposable ?
En déduisant tous les travaux à plus-value justifiés par des factures, et en tenant compte de la durée de détention. Conservez précieusement vos justificatifs.
Qui paie les droits de mutation ?
En principe l'acheteur. Dans le canton de Vaud, comptez 3,3 % du prix, en plus des frais de notaire et d'inscription au registre foncier.
Quelle différence entre travaux d'entretien et de plus-value ?
L'entretien (remise en état) se déduit du revenu annuel ; la plus-value (amélioration) ne se déduit pas du revenu mais réduit le gain immobilier à la revente.
Les rénovations énergétiques sont-elles déductibles ?
Oui, les mesures favorisant l'efficacité énergétique sont en principe déductibles du revenu, avec une possibilité de report sur plusieurs années, en plus des subventions.
La transmission aux enfants est-elle imposée dans le canton de Vaud ?
Le conjoint et le partenaire enregistré sont exonérés. Les enfants bénéficient, depuis 2025, d'un abattement d'un million de francs par branche familiale ; au-delà, leur part est imposée à un barème progressif. Contrairement à beaucoup de cantons, Vaud n'exonère donc pas totalement les descendants directs.
La vente de ma résidence principale est-elle exonérée ?
Non, mais l'impôt peut être différé en cas de remploi du produit dans une nouvelle résidence principale, sous conditions. À valider avec un notaire.
Ai-je besoin d'un notaire ?
Oui pour toute vente ou transmission : l'acte est obligatoirement notarié en Suisse. Pour l'optimisation, un fiscaliste complète utilement le notaire.