Achat en couple non marié en Suisse romande : quelles précautions juridiques prendre avant de signer

Acheter un appartement ou une maison à deux sans être mariés est aujourd'hui une réalité courante en Suisse romande. Que ce soit à Lausanne, à Vevey ou sur la Riviera vaudoise, les couples en union libre représentent une part croissante des acquéreurs. Or, contrairement aux époux dont la situation patrimoniale est encadrée par le Code civil suisse, les partenaires non mariés n'ont quasiment aucune protection légale automatique. Tout doit être anticipé, rédigé et signé.

Cette absence de filet juridique n'est pas une fatalité. Elle invite simplement à réfléchir en amont à des questions que l'enthousiasme de l'achat pousse souvent à remettre à plus tard, jusqu'au jour où elles deviennent urgentes et douloureuses. Tour d'horizon des précautions essentielles.

Copropriété ordinaire ou copropriété par parts : choisir la bonne structure

Lorsque deux personnes non mariées acquièrent un bien immobilier ensemble en Suisse, le registre foncier les inscrit en principe en copropriété ordinaire (art. 646 CC). Chacun détient une quote-part, exprimée en fractions (1/2 chacun, ou 1/3 et 2/3, etc.) qui peut librement refléter la contribution financière réelle de chacun. C'est la forme la plus répandue et la plus simple à mettre en place.

Il existe aussi la propriété commune, liée à une société simple (art. 530 CO). Dans ce cas, les deux partenaires détiennent le bien ensemble, sans quote-part individualisée. Cette structure est plus contraignante car elle suppose une décision commune pour tout acte de disposition, y compris en cas de séparation. Pour un couple non marié, la copropriété ordinaire avec des quotes-parts bien calibrées reste généralement la formule la plus souple et la plus transparente.

L'inscription au registre foncier doit refléter fidèlement qui a apporté quoi. Si l'un des deux a financé 70 % du prix grâce à ses fonds propres (héritage, économies personnelles, retrait anticipé du 2e pilier), inscrire une répartition 50/50 créera une distorsion qui pourra se retourner contre lui, ou elle, le jour où le couple se sépare. Un notaire vaudois pourra vous guider sur la formulation exacte à retenir.

Le pacte de copropriétaires : la pièce maîtresse de votre protection

L'acte d'achat notarié ne suffit pas. Il confirme votre statut de copropriétaires, mais ne règle pas la vie commune du bien ni les modalités de sortie. C'est précisément l'objet du pacte de copropriétaires, parfois appelé convention de copropriété. Ce document privé, rédigé idéalement sous forme authentique ou au minimum par écrit, organise toutes les situations que la loi laisse dans le flou.

Un pacte bien rédigé aborde au minimum les points suivants : qui paie quoi (charges hypothécaires, entretien, impôts), comment sont prises les décisions concernant le bien, que se passe-t-il si l'un des deux veut vendre sa part, comment est déterminée la valeur du bien en cas de rachat par l'un des deux, et quel est le délai dont dispose chaque partenaire pour quitter les lieux en cas de séparation. Sans ce document, ces questions seront tranchées par un juge civil, souvent dans des délais et à des coûts considérables.

Il est recommandé de prévoir une clause de préemption réciproque : avant de pouvoir vendre sa quote-part à un tiers, chaque copropriétaire doit d'abord proposer le rachat à l'autre, aux mêmes conditions. Cela évite de se retrouver copropriétaire avec un inconnu si la relation tourne mal.

Le financement : anticiper les déséquilibres d'apport

Le financement d'un achat immobilier en couple non marié soulève des questions concrètes que les banques et les notaires posent systématiquement. Chacun peut utiliser son 2e pilier (caisse de pension) et son 3e pilier pour constituer les fonds propres, mais ces montants appartiennent en propre à chacun. Il faut donc documenter précisément l'origine de chaque franc investi dans l'achat, au moyen de justificatifs bancaires clairs.

Si l'un des deux apporte davantage, qu'il s'agisse d'un héritage, d'une donation des parents ou d'économies constituées avant la relation, cet apport personnel doit être formalisé comme tel. Une reconnaissance de dette ou une mention explicite dans le pacte de copropriétaires permet d'éviter qu'une contribution unilatérale soit requalifiée en donation en cas de séparation ou lors d'une succession. En Suisse romande, les notaires sont habitués à ces configurations et sauront vous conseiller sur la rédaction adéquate.

Concernant l'hypothèque, les établissements bancaires vaudois considèrent en général les deux partenaires comme codébiteurs solidaires. Cela signifie que chacun est responsable de la totalité de la dette, et non seulement de sa quote-part. Si l'un des deux ne peut plus assumer sa part, la banque peut se retourner contre l'autre pour la totalité. Cette solidarité passive mérite d'être pleinement comprise avant de signer le contrat de crédit.

Décès et succession : l'absence de protection automatique

C'est probablement le point que les couples non mariés sous-estiment le plus. En droit suisse, le partenaire de vie non marié n'est pas un héritier légal. S'il décède, sa quote-part du bien immobilier revient automatiquement à ses héritiers légaux, c'est-à-dire ses enfants, ses parents, ses frères et sœurs, jamais son partenaire survivant, sauf disposition contraire. Dans le pire des cas, le partenaire survivant pourrait se retrouver contraint de vendre sa propre maison pour indemniser des beaux-parents ou des beaux-frères.

Pour pallier cette lacune, deux instruments existent : le testament et le pacte successoral. Le testament permet à chacun d'instituer l'autre légataire ou héritier de sa quote-part, dans les limites des réserves légales dues aux héritiers protégés. Si l'un des deux a des enfants d'une relation précédente, la marge de manœuvre est plus étroite. Le pacte successoral, conclu devant notaire, offre une sécurité plus forte car il est contraignant pour les deux parties. Dès lors qu'un achat immobilier est envisagé, une consultation chez un notaire vaudois sur les dispositions testamentaires est vivement recommandée.

Il est également possible de souscrire une assurance-vie au profit du partenaire, dont le capital permettrait à ce dernier de racheter la quote-part héritée par la famille du défunt. Cette solution combinée, disposition testamentaire et couverture d'assurance, est souvent la plus complète pour un couple non marié propriétaire.

La fiscalité : deux contribuables, un seul bien

Sur le plan fiscal vaudois, chaque copropriétaire est imposé séparément sur sa quote-part de la valeur locative du bien et sur sa quote-part de la dette hypothécaire déductible. Les intérêts passifs sont déductibles proportionnellement à la dette assumée par chacun. C'est une différence notable par rapport aux couples mariés, qui font l'objet d'une taxation commune.

Cette imposition séparée peut représenter un avantage si l'un des deux dispose d'un revenu nettement inférieur à l'autre, car la progressivité de l'impôt joue alors favorablement. En revanche, elle complique la gestion administrative : chacun doit déclarer sa part dans sa propre déclaration d'impôt, et les justificatifs (intérêts hypothécaires, frais d'entretien) doivent être répartis conformément aux quotes-parts inscrites au registre foncier. En cas de divergence, l'administration fiscale cantonale peut requérir des explications.

La séparation : organiser la sortie avant d'entrer

Aborder la question de la séparation avant l'achat n'est pas un manque de confiance envers l'autre : c'est simplement de la rigueur. En cas de rupture, les copropriétaires non mariés n'ont pas accès aux mécanismes de divorce qui permettent aux juges de trancher sur l'attribution du logement familial. Ils sont renvoyés au droit commun de la copropriété, qui prévoit que chaque copropriétaire peut demander le partage à tout moment (art. 650 CC). En pratique, cela peut déboucher sur une vente forcée aux enchères si aucun accord amiable n'est trouvé.

Le pacte de copropriétaires doit donc prévoir une procédure de sortie claire : délai de préavis, méthode d'évaluation du bien (estimation par un expert indépendant, par exemple), priorité de rachat et conditions de financement du rachat. Ces clauses évitent que la pression émotionnelle d'une séparation ne conduise à des décisions prises dans l'urgence, souvent au détriment de l'un ou l'autre.

Les bonnes questions à poser avant de signer

Avant toute signature, un couple non marié devrait être en mesure de répondre à ces questions fondamentales : Qui apporte combien, et sous quelle forme (fonds propres, don, prêt familial) ? Les quotes-parts reflètent-elles fidèlement cet apport ? Un pacte de copropriétaires a-t-il été rédigé et signé ? Chacun a-t-il pris des dispositions testamentaires en faveur de l'autre ? La solidarité hypothécaire est-elle bien comprise et assumée par les deux ? Et comment seront prises les décisions en cas de désaccord sur des travaux importants ou une revente ?

Ces questions méritent une séance approfondie avec un notaire vaudois, idéalement avant même de faire une offre d'achat. Les honoraires de cette consultation représentent un investissement modeste au regard des sommes engagées et des risques évités. Chez Homewell, nous accompagnons régulièrement des couples en union libre dans leurs projets d'acquisition sur la Riviera vaudoise et à Lausanne, et nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs juridiques dès le début du processus.