Taux de vacance à Lausanne et sur la Riviera vaudoise : ce que les chiffres officiels cachent vraiment aux investisseurs

Chaque année, les statistiques cantonales publient un taux de vacance pour les communes vaudoises. Un chiffre, simple, rassurant ou alarmant selon le cas. Investisseurs, propriétaires et professionnels de l'immobilier s'en emparent comme d'un verdict. Pourtant, derrière ce pourcentage se cache une réalité bien plus nuancée, faite de décalages temporels, de segments de marché invisibles et de dynamiques hyper-locales que les chiffres agrégés ne restituent jamais vraiment.

Sur un marché aussi particulier que celui du canton de Vaud, entre la densité urbaine de Lausanne et le profil résidentiel et touristique de la Riviera vaudoise, comprendre ce que disent vraiment les statistiques de vacance est une compétence clé pour tout investisseur sérieux. Voici ce que les chiffres officiels ne vous diront jamais seuls.

Ce que mesure réellement le taux de vacance officiel

Le taux de logements vacants en Suisse est publié chaque année par les offices statistiques cantonaux et l'Office fédéral de la statistique (OFS). Il est recensé au 1er juin et porte uniquement sur les logements habitables, inoccupés à cette date, qui sont effectivement proposés à la location durable ou à la vente. Dans le canton de Vaud, l'enquête est conduite par Statistique Vaud auprès des communes, qui recensent elles-mêmes les biens déclarés vacants. Le taux est ensuite obtenu en rapportant ce nombre à l'ensemble du parc de logements de l'année précédente.

Premier point à garder en tête : cette photographie prise au 1er juin ne reflète qu'un instant T. Un appartement libéré en juillet, remis sur le marché en août et reloué en septembre n'apparaît jamais dans les statistiques, même s'il a connu plusieurs semaines de vacance effective. Sur un marché aussi fluide que celui de Lausanne, où le renouvellement locatif est intense, une part de la vacance réelle n'est tout simplement pas captée par la statistique officielle.

Deuxième limite importante : seuls les biens disponibles à la location ou à la vente sont comptabilisés. Un appartement détenu vide par un propriétaire qui hésite à le remettre sur le marché, un bien en rénovation ou bloqué dans une succession ne figure nulle part. Ces situations, pourtant fréquentes dans les quartiers anciens de Lausanne ou dans certaines communes de la Riviera, constituent une vacance de fait totalement invisible.

Troisième nuance, souvent décisive : le taux officiel mélange logements locatifs et logements en propriété. Or les professionnels de la branche estiment que la vacance sur le seul marché locatif est sensiblement plus élevée. Dans le canton de Vaud, l'USPI Vaud, qui mène depuis 2021 sa propre enquête auprès des régies, a relevé au 1er juin 2024 un taux de logements vacants sur le marché locatif de l'ordre de 1,44%, contre un taux officiel cantonal d'environ 0,96%. L'écart illustre à quel point la méthode de mesure influence la lecture du marché.

Lausanne : une tension de surface qui masque des disparités de quartier

Lausanne affiche depuis plusieurs années l'un des taux de vacance les plus bas du canton, autour de 0,6% pour le district. La demande locative y est structurellement forte, portée par la présence des grandes écoles (EPFL, UNIL, HEC), des organisations internationales et d'une population jeune et mobile. Sur le papier, investir à Lausanne semble donc une évidence : peu de logements vacants, forte demande, loyers soutenus.

Mais la réalité micro-locale est bien plus contrastée. Dans les quartiers centraux prisés comme la Cité, Sous-Gare ou Chailly, la tension est réelle et la vacance quasi inexistante pour les biens bien entretenus. En revanche, certains secteurs de la périphérie de l'agglomération peuvent enregistrer une vacance locative plus marquée sur des biens des années 1970 et 1980, énergivores et peu adaptés aux attentes actuelles des locataires.

Ce constat illustre une vérité fondamentale du marché lausannois : la vacance n'est pas homogène, elle est qualitative. Un bien obsolète sur le plan énergétique ou inconfortable par son agencement peut rester vide plusieurs semaines dans un marché globalement en tension. Pour l'investisseur, cela signifie que le taux de vacance communal moyen ne dit rien de ce qui attend un appartement spécifique s'il n'est pas en phase avec les attentes du marché.

La Riviera vaudoise : un marché dual que les statistiques peinent à saisir

De Vevey à Montreux en passant par La Tour-de-Peilz et Chardonne, la Riviera vaudoise présente une structure de marché radicalement différente de celle de Lausanne. Le tissu résidentiel y mêle résidences principales, résidences secondaires, locations saisonnières et biens détenus par des propriétaires étrangers. Cette superposition de statuts complique considérablement la lecture du taux de vacance.

Sur la Riviera, une part non négligeable du parc immobilier n'est pas destinée à la location longue durée. Des villas et des appartements de standing restent vides une grande partie de l'année sans jamais être proposés à la location. Ces biens n'entrent pas dans la statistique de vacance, mais leur existence influe sur les dynamiques de prix et de disponibilité perçue. Un investisseur qui compare les taux de vacance de Montreux avec ceux de Lausanne compare en réalité des marchés dont les logiques sont fondamentalement différentes.

Cet écart méthodologique se vérifie dans les chiffres : pour le district de la Riviera-Pays-d'Enhaut, Statistique Vaud relevait un taux de logements vacants de 0,85% au 1er juin 2024, tandis que l'enquête de l'USPI Vaud auprès des régies aboutissait à un taux sur le seul marché locatif nettement plus élevé pour le même district. Selon le périmètre retenu, le même marché peut donc apparaître très tendu ou relativement détendu.

À l'inverse, dans les secteurs plus populaires de Vevey ou dans certains quartiers de Montreux éloignés du lac, la demande locative de résidences principales est robuste, portée par une population active régionale qui ne peut pas accéder à la propriété dans un marché d'achat très tendu. Ici, la vacance reste faible et la rentabilité locative peut être intéressante à condition de bien cibler le type de bien et le segment de locataires.

Le segment du haut de gamme : quand la vacance devient structurelle

Il existe sur la Riviera vaudoise, et dans une moindre mesure à Lausanne, un phénomène que les statistiques globales masquent presque entièrement : la vacance dans le segment premium. Des appartements de standing neufs ou récemment rénovés, proposés à des loyers élevés, peuvent rester disponibles plusieurs mois faute de locataires solvables ou en raison d'une offre qui dépasse localement la demande effective pour ce niveau de prix.

Ce déséquilibre s'est accentué dans certains projets de promotion récents sur la Riviera, où des développeurs ont livré des biens pensés pour une clientèle internationale aisée dans des communes dont le tissu économique local ne génère pas naturellement ce type de demande. Le résultat : des taux d'occupation inférieurs aux projections, des durées de vacance allongées et des pressions à la baisse sur les loyers demandés, qui contredisent frontalement la lecture optimiste que le faible taux de vacance agrégé pouvait laisser supposer.

L'impact des nouvelles constructions sur la lecture des chiffres

Un autre biais important concerne les logements neufs. Lorsqu'un immeuble neuf est livré, les appartements inoccupés à la date du 1er juin apparaissent dans les statistiques de vacance, même si la commercialisation est en cours et que les logements seront occupés quelques semaines plus tard. Une année de forte livraison de logements neufs peut donc faire monter ponctuellement le taux de vacance d'une commune, créant une fausse impression de marché détendu.

Cette mécanique est d'autant plus sensible que la construction de logements a ralenti dans le canton ces dernières années, ce qui maintient le marché sous tension. Un investisseur qui observe une hausse ponctuelle du taux de vacance dans une commune de la couronne lausannoise ou de la Riviera sans comprendre la dynamique de livraison de logements sous-jacente peut prendre une décision erronée, en surestimant la fragilité du marché locatif local.

Ce que devraient regarder les investisseurs à la place

Pour une lecture réellement utile du marché, les investisseurs gagnent à croiser le taux de vacance officiel avec d'autres indicateurs. La durée moyenne de mise en location sur les plateformes immobilières est particulièrement révélatrice : elle indique le temps réel qu'il faut à un bien pour trouver preneur dans un secteur donné. Le niveau des loyers demandés comparé aux loyers réellement obtenus est un autre signal fort, tout comme l'évolution des prix à l'achat par rapport aux rendements locatifs bruts.

L'analyse de la composition du parc locatif local est également essentielle. Une commune dont une large part du parc date d'avant 1980 et n'a pas été rénovée présentera des dynamiques de vacance très différentes d'une commune où l'offre est récente et performante énergétiquement. Sur la Riviera vaudoise, où le parc ancien est important dans les centres historiques de Vevey et Montreux, cette lecture qualitative est indispensable.

Il est aussi utile de garder en tête l'enjeu réglementaire. Dans le canton de Vaud, un district est considéré en situation de pénurie lorsque son taux de logements vacants reste durablement inférieur à 1,5%, calculé en moyenne sur les trois dernières années. Ce seuil conditionne notamment l'application des règles de préservation du parc locatif et le contrôle des loyers après travaux, ce qui peut avoir un impact direct sur la stratégie d'un investisseur.

L'expertise locale, seule réponse aux limites des statistiques

Aucune statistique agrégée, aussi bien construite soit-elle, ne remplacera la connaissance concrète du terrain. Le taux de vacance d'une commune cache des réalités de rue, d'immeuble et de segment de marché que seul un professionnel ancré localement peut restituer. Sur le marché vaudois, où les microclimats immobiliers sont nombreux, l'écart entre le taux de vacance d'une commune et la réalité d'un investissement précis peut être considérable.

C'est dans cette granularité que se jouent les bonnes décisions d'investissement. Savoir qu'un quartier de Vevey se loue différemment d'un autre, ou que les studios proches de l'EPFL à Lausanne se comportent autrement que les appartements familiaux de Pully, c'est ce type de lecture fine que les chiffres officiels ne vous offriront jamais. Avant d'investir, l'échange avec un professionnel du marché local n'est pas un luxe, c'est une nécessité pour transformer une statistique en décision éclairée.