Bien immobilier reçu en donation puis revendu sur la Riviera vaudoise : comment la valeur de référence est calculée pour l'impôt sur le gain

La Riviera vaudoise, de Vevey à Montreux en passant par Corseaux, Chardonne ou La Tour-de-Peilz, est l'un des marchés immobiliers les plus soutenus du canton de Vaud. Des biens acquis il y a trente ou quarante ans pour des montants modestes valent aujourd'hui plusieurs fois leur prix d'achat. Lorsqu'une telle propriété est transmise en donation à un enfant ou à un proche, puis revendue quelques années plus tard, la question de la fiscalité sur le gain devient centrale. Et elle est loin d'être simple.

Entre la valeur vénale au moment de la donation, le prix d'acquisition historique du donateur, les règles propres au droit fiscal vaudois et la durée de détention à retenir, les paramètres se croisent de façon parfois déroutante. Voici un décryptage complet pour aborder cette situation avec les bons repères.

L'impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud : rappel du cadre

En Suisse, l'imposition du gain réalisé lors de la vente d'un immeuble relève de la législation cantonale. Le canton de Vaud applique un impôt spécial sur le gain immobilier, distinct de l'impôt sur le revenu, qui frappe la personne qui réalise un bénéfice en cédant un bien-fonds faisant partie de sa fortune privée. Selon la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI), cet impôt est calculé sur la différence entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des impenses, c'est-à-dire des investissements qui ont créé de la valeur ajoutée sur le bien.

Le taux appliqué varie selon la durée de possession : plus vous avez détenu le bien longtemps, plus le taux est réduit. Le barème vaudois est dégressif, allant d'un taux élevé pour une revente la première année à un taux plancher après un grand nombre d'années de possession. À l'inverse, une revente rapide après l'acquisition déclenche un taux majoré. Ce mécanisme vise à décourager la spéculation à court terme tout en allégeant la charge sur le long terme. Une particularité vaudoise mérite d'être soulignée : les années d'occupation personnelle du bien, prouvées par le contribuable, comptent double dans le calcul de la durée de possession. C'est précisément ce paramètre de durée qui rend la situation du donataire particulièrement importante à comprendre.

La valeur de référence retenue lors d'une donation : le principe vaudois

Lorsqu'un bien immobilier est transmis par donation entre vifs, le canton de Vaud diffère l'imposition du gain immobilier : aucun impôt n'est perçu au moment du transfert. Le donataire reprend en quelque sorte la position fiscale du donateur. Concrètement, pour le calcul de l'impôt sur le gain immobilier en cas de revente ultérieure, c'est en principe le prix d'acquisition du précédent transfert imposé, soit l'achat initial du donateur, qui sert de référence, et non la valeur vénale au moment de la donation. Ce principe est fondamental : le gain latent accumulé depuis l'achat original n'échappe pas à l'imposition, il est simplement différé jusqu'à la revente effective.

Prenons un exemple sur la Riviera vaudoise : une maison acquise à Montreux dans les années 1990 puis transmise en donation à un enfant en 2015. Si cet enfant revend le bien plus tard, le gain imposable sera en principe calculé par rapport au prix d'achat initial des années 1990, et non par rapport à la valeur du bien en 2015. La plus-value accumulée sur l'ensemble de la période, parfois considérable dans cette région prisée, sera donc pleinement prise en compte.

Il existe toutefois une option importante prévue par le droit vaudois. Pour un bien acquis depuis un certain nombre d'années, le contribuable peut choisir de retenir l'estimation fiscale de l'immeuble en vigueur quelques années avant l'aliénation comme prix d'acquisition, si cela lui est plus favorable. C'est une faculté, pas une obligation : si le prix d'achat historique, même ancien, peut être documenté et s'avère plus avantageux, c'est lui qui doit être privilégié. Par ailleurs, dans le canton de Vaud, les donations en ligne directe (parents-enfants, grands-parents-petits-enfants) ainsi qu'entre époux et partenaires enregistrés sont exonérées d'impôt sur les donations, ce qui rend la transmission de son vivant particulièrement attractive sur ce plan.

La durée de détention : un enjeu considérable pour le taux

La durée de possession prise en compte par le fisc vaudois ne commence pas au jour de la donation, mais remonte en principe à la date d'acquisition initiale par le donateur, soit le précédent transfert ayant été imposé. C'est une bonne nouvelle pour le donataire qui revend rapidement après avoir reçu le bien : il bénéficie de toute la durée écoulée depuis l'achat original, ce qui peut significativement abaisser le taux applicable. Sur la Riviera vaudoise, où des biens sont parfois détenus depuis plusieurs décennies, cela peut représenter une réduction de taux très substantielle, jusqu'au taux plancher du barème.

Attention cependant : ce bénéfice sur le taux ne doit pas masquer l'importance de la base de calcul. Un gain très élevé, même taxé à un taux réduit grâce à une longue durée de possession, peut représenter une charge fiscale lourde. C'est précisément la situation de nombreux héritiers ou donataires sur la Riviera vaudoise, où l'appréciation des biens depuis les années 1980 et 1990 a été particulièrement marquée.

Les impenses déductibles : réduire légalement la base imposable

Que vous soyez le donataire ou que vous remontiez au donateur d'origine, les investissements réalisés sur le bien et qui ont créé de la valeur ajoutée durable peuvent en principe être déduits du gain. La loi vaudoise admet comme impenses les dépenses, établies par le contribuable, qui sont inséparablement liées à l'acquisition ou à l'aliénation, ou qui contribuent à l'augmentation de la valeur de l'immeuble : travaux de rénovation lourds, transformation, agrandissement, équipements fixes durables. Les frais d'entretien courant, eux, ne sont pas déductibles du gain immobilier, car ils ont déjà pu être déduits du revenu imposable chaque année. À noter aussi que, si l'estimation fiscale est retenue comme prix d'acquisition, seules les impenses postérieures à cette estimation peuvent en principe être déduites.

La distinction entre entretien et plus-value est souvent source de discussions avec l'administration fiscale vaudoise. Un simple remplacement à l'identique peut être considéré comme de l'entretien, tandis qu'une amélioration énergétique substantielle sera davantage assimilée à un investissement créateur de valeur. Il est donc impératif de conserver l'ensemble des factures, devis et justificatifs depuis le début de la possession du bien, y compris ceux datant de l'époque du donateur si vous pouvez les obtenir. Sans justificatif, aucune déduction n'est en principe admise.

Sont également déductibles les frais d'acquisition lors de l'achat original, comme les droits de mutation et les frais de notaire, ainsi que les frais de vente au moment de la cession, notamment la commission de courtage et les frais d'acte. Sur la Riviera vaudoise, où les frais de transaction sont en valeur absolue élevés du fait des prix du marché, ces postes méritent d'être soigneusement documentés.

Donation versus héritage : une différence fiscale à ne pas négliger

Une question revient souvent : vaut-il mieux transmettre un bien de son vivant par donation, ou attendre la succession ? Sur le plan de l'impôt sur le gain immobilier, la logique est similaire dans les deux cas : l'imposition est différée au moment du transfert et le bénéficiaire reprend en principe le prix d'acquisition du précédent transfert imposé, tout en conservant le bénéfice de la durée de possession du propriétaire précédent. Mais il existe des différences pratiques non négligeables.

Dans le cadre d'une succession, le bien est évalué à la valeur vénale au moment du décès pour les besoins du partage successoral, mais le prix de référence pour l'impôt sur le gain reste en principe celui de l'acquisition initiale du défunt. La distinction entre donation et héritage n'est donc pas déterminante pour ce seul impôt, mais elle l'est pour d'autres aspects : impôt sur les successions ou les donations selon le degré de parenté, partage entre héritiers, moment de la transmission. Une planification patrimoniale globale, réalisée avec un notaire et un conseiller fiscal, reste indispensable pour optimiser l'ensemble.

Le rôle de l'estimation au moment de la donation : valeur fiscale et valeur vénale

Lors d'une donation ou d'une succession, l'immeuble fait l'objet d'une estimation par les autorités fiscales vaudoises. L'impôt sur les successions et donations est en principe perçu sur une fraction de l'estimation fiscale de l'immeuble. Cette valeur fiscale ne coïncide généralement pas avec la valeur vénale réelle du marché, surtout sur la Riviera vaudoise où les prix de transaction dépassent souvent largement les estimations fiscales officielles. La loi vaudoise permet d'ailleurs, à la suite d'une donation ou d'une succession, de demander la révision de l'estimation fiscale, tant par les parties que par l'autorité elle-même.

Il faut bien distinguer cette valeur retenue pour l'impôt sur les donations de la base de calcul de l'impôt sur le gain immobilier en cas de revente ultérieure. Beaucoup de donataires pensent à tort que la valeur inscrite dans l'acte de donation ou communiquée par le fisc à ce moment-là constitue automatiquement leur « coût d'entrée » pour le gain immobilier. En réalité, c'est en principe le prix d'acquisition du précédent transfert imposé qui s'applique, le contribuable disposant par ailleurs, pour les biens anciens, de l'option de retenir une estimation fiscale antérieure si elle lui est plus favorable. En cas de doute, il convient de se référer à la législation vaudoise en vigueur et, le cas échéant, de solliciter un renseignement préalable auprès de l'administration cantonale des impôts.

Anticiper avant de vendre : les bonnes pratiques sur la Riviera vaudoise

Avant toute mise en vente d'un bien reçu en donation sur la Riviera vaudoise, plusieurs démarches s'imposent. La première est de reconstituer l'historique complet du bien : date et prix d'acquisition par le donateur, toutes les factures de travaux depuis l'origine, les frais de notaire et droits de mutation lors de l'achat initial. Si le donateur est encore en vie, c'est le moment idéal pour rassembler ces documents ensemble. Dans le cas contraire, les archives notariales et les relevés hypothécaires peuvent aider à reconstituer le dossier.

La deuxième démarche est de faire réaliser une estimation professionnelle du bien avant la vente, non seulement pour fixer le bon prix de marché, mais aussi pour avoir une vision claire du gain potentiel et donc de la charge fiscale prévisible. Sur la Riviera vaudoise, l'écart entre la valeur d'acquisition ancienne et la valeur actuelle peut être très significatif, rendant cet exercice de simulation particulièrement précieux.

Enfin, il peut être pertinent de consulter un spécialiste fiscal ou un notaire pour évaluer si une vente immédiate est la meilleure option, ou si d'autres stratégies, comme la conservation du bien avec mise en location, méritent d'être envisagées. Chez Homewell, nous accompagnons régulièrement des propriétaires dans cette réflexion globale, en coordination avec leurs conseils juridiques et fiscaux, pour que la décision de vendre soit prise avec une vision complète des enjeux.